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【借金有】30歳の男が不動産を買う計画③物件の種類

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本日もNUKO@LOGをご覧いただきありがとうございます。NTARO(@nukolog2016)です。

そろそろ借金の話は飽きてきたので(おい)、物件の話を備忘録代わりに。

新築or中古 × 戸建てorマンション

家を買います!と言ったときにじゃあどんな家を買おう?と考えると

新築戸建て、新築マション、中古戸建、中古マンションのいずれかになると思います。ただ買うといってもかかってくる費用やランニングコストが全然異なることが分かりました。

新築と中古どっちがいいの?内訳が全然違った

まずは、新築と中古の違い。新築を買う時は物件を取り扱っている業者から買うことになります。ちょっと値段は高いですが家電とかと同じイメージです。SONYが作ったカメラをビックカメラで購入する。〇〇建設が建てた家を〇〇不動産から購入する。この場合、家の原価〇〇建設の利益、さらに仲介している〇〇不動産の利益、最後に消費税がかかります。「新築は買った瞬間に2割価値が下がる」なんて言葉もあるようですが、その理由はこれらの利益のせいみたいです。簡単な話、消費税だけでも8%。もろもろ込みで3000万の家を3240万円で購入しなければならないのです。家の価値としては、買った瞬間に消費税8%分の240万円、さらに不動産屋の利益、建設屋の利益をそぎ落ちた状態となりその合計が2割と言われているらしいです。消費税だけでも8分になるのでまぁ納得できる数字だと思います。

一方、中古は基本的には個人間のやり取りです。もちろん、中古物件を売りたい人と、中古物件を買いたい人を結び付けてくれる仲介手数料として不動産屋に支払うことになるお金はありますが、新築物件ほどの利益の掛け率ではありません。中古物件の価値を査定して、現在の価値を見たうえで売主がいくらで売るか決め、不動産の仲介手数料をのっけた額が購入価格になります。そう、消費税もかからないのです。

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戸建てとマンションどっちがいいの?管理費は?駐車場代は?ランニングコストも考える必要あり!

戸建てとマンションはどちらがいいのでしょうか?戸建てに住みたい!とかマンションのほうが楽!とか色々個人の思いはあると思いますが戸建てとマンションはランニングコストが異なるので、費用面的に考慮しておいた良い点はあると思いました。

分かりやすいのでマンションの説明から。マンションは購入した住宅費用である住宅ローンの支払いのほかに、管理費、修繕積立金を支払う必要があります。

管理費とは「共同で使用する施設や設備の維持管理に必要な経費」、修繕積立金とは「将来の大規模修繕に必要な資金をまかなうために、月額または年額で徴収・積み立てられる費用」です。ぼくは都内のマンションを中心に調べましたがだいたいどちらも1万円~2万円程度、合計2~4万円程度になることが多そうです。ローンの支払いなどでだいたい月に10万円返済かなぁ…なんて思っていると+2~4万円の負担があることが分かりこれは結構大変な話だと思いました。更に車を持っている場合は駐車場代もかかってくると思います。都内だと1~3万円が多かったです。ローンで10万円、管理費、修繕積立金で3万円、駐車場代で2万円…と考えると住宅だけで15万円ぐらいかかることになります。むむむ。家を買うって大変だな。

次に戸建ての説明。戸建ての場合は強制徴収的な管理費、修繕積立金はありません。自分の土地に自分しかいないので。しかし、戸建てでも老朽化することは変わりないので、自分である程度修繕の為の積み立てをしてく必要があるようです。積立額はマンションの場合と同額程度と見積もっておいた方が良いでしょう。駐車場代自分の敷地に止めれば特に発生しないので、ローン10万円、積み立てに2万円程度の合わせて12万円程度が月々かかってくる費用と想定します。

その他、共通して考えておかなければならないこととしては「固定資産税」と「資産価値」です。

固定資産税は土地、建物の価格の価値(=資産価値)に対して収める税金です。土地に関しては戸建ての場合は一人で、マンションの場合は同じ土地の広さをシェアしている状態になるので戸建てのほうが多く支払うことになります。建物の価格は耐用年数が異なり、戸建て(木造)の場合は22年、マンション(鉄筋)の場合は47年が設定されており徐々に価値が下がっていきます。また価格としてもマンションのほうが高額なため、建物分はマンションの固定資産税が圧倒的に多くなるようです。結果としては、同価格帯の戸建て、マンションであればマンションの固定資産税のほうが高くなります。

しかし、逆に言えば固定資産税の高さ=資産価値の高さとも言い換えられるのでマンションの価値のほうが下がり辛いことがわかりました。戸建ては22年でほぼ土地代だけの価値になってしまうということなので、途中で引っ越しを考えたりするのであれば売却の事まで考えて検討する必要があるかもしれません。

 

まとめ

ざっくり僕の印象をまとめるとこんな感じです。上に書いた以外のエッセンスも多少混ぜつつ。

  • 新築戸建て:長く住むならあり。少し都心を外れれば土地の価格もぐっと下がるので値段を抑えた広い綺麗な家に住むことができそう。ぼくの候補としては2番目。茅ヶ崎とか海の近くに住んでみたい。
  • 中古戸建て:築年数による。都心を外れるなら新築がいい、都心なら中古戸建かな。リノベーションしてきれいにすればそこそこ住めそう。候補としては4番目。
  • 新築マンション:固定資産税高そう。都心のマンションや駅に近いマンションなどの価値は下がり辛いのである程度のマンションを購入すれば売るとなった時なども大きく目減りせずに売り抜けることが出来そう。候補としては3番目。
  • 中古マンション:一番ねらい目っぽい。特に築15年~20年ぐらいで売り出し価格の下げ止まりがかかる事が多いので狙うならそこらへん。都心に住むなら中古マンションかな?候補としては1番目。

まだまだ考慮しきれていない部分もあるかもしれないですが、中古か新築、マンションか戸建てかだけでもこれだけ違ったので住宅選びは骨が折れそうです。

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  • この記事を書いた人

ドン氏

一児の父、30歳男児(”児”がポイント)。 そこそこの規模の会社に勤めるSEだけど、転職を目論みている。 副業、お小遣い稼ぎとしてブログを始める。どこまで発展出来るか実験中です。

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